Chu kỳ bất động sản ở Việt Nam

Chu kỳ bất động sản là gì? 4 giai đoạn trong chu kỳ bất động sản. Các yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản tại việt nam

Chu kỳ bất động sản là gì?

Chu kỳ bất động sản là khoảng thời gian lặp lại 1 chu trình của bất động sản. Ở đây, mỗi chu kỳ kéo dài từ 7 đến 9 năm và trải qua 5 giai đoạn. Giai đoạn này là: Phục hồi – tăng trưởng – bùng nổ – suy thoái đóng băng

Điều này có ý nghĩa thế nào? Chưa bao giờ có một giai đoạn mở rộng hoặc mua vào bền vững mà không có suy thoái và đóng băng. Sự phục hồi nó là sự bắt đầu của một vòng lặp

Giai đoạn phục hồi

Việc xác định giai đoạn phục hồi của chu kỳ có thể rất khó khăn. Tăng trưởng cho thuê sẽ vẫn trì trệ và không có dấu hiệu xây dựng mới. Lúc này các nhà đầu tư bất động sản phải theo dõi sát sao và nhanh chóng hành động khi có dấu hiệu phục hồi. Đây là thời điểm tuyệt vời để mua các bất động sản dưới giá trị thị trường đang ở trong tình trạng khó khăn về tài chính.

Nhà đầu tư có thể chờ đợi giai đoạn phục hồi bằng cách nâng cấp lại để tăng thêm giá trị cho các bất động sản. Điều đó giúp chúng sẵn sàng bán hoặc cho thuê ngay khi nền kinh tế chuyển sang giai đoạn mở rộng. Chìa khóa quan trọng ở đây là thời gian

Giai đoạn mở rộng

Giai đoạn mở rộng là khi công chúng bắt đầu lấy lại niềm tin vào nền kinh tế. Thị trường đang trên đà phát triển. Nhà đầu tư sẽ có lợi nếu nỗ lực đầu tư vào việc phát triển hoặc tái phát triển các bất động sản phục vụ cho nhu cầu của thị trường hiện tại. Mục tiêu nhằm bán bất động sản với giá cao hơn giá trị thị trường

Giai đoạn siêu cung

Trong giai đoạn siêu cung bắt đầu khi nguồn cung bất động sản vượt quá nhu cầu trên thị trường qua việc xây dựng các công trình mới, cải thiện các công trình cũ trong giai đoạn mở rộng đã tạo lên sự thừa nguồn cung trên thị trường và giá bất động sản bắt đầu giảm do không đủ nhu cầu.

Các nhà đầu tư cũng như các nhà phát triển đều phải đảm bảo rằng nguồn cung đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng. Điều này nhận biết cung sẽ có dấu hiệu bắt đầu vượt quá cầu. Nguyên do số lượng nhà xây dựng trên thị trường quá nhiều nhưng lại trống không có người mua bất động sản. Hay do sự thay đổi, biến động của nền kinh tế một cách đột ngột khiến nhu cầu sụt giảm

Các nhà đầu tư đang sở hữu bất động sản thường sẽ thanh lý hàng tồn kho. Bởi vì họ sợ rằng tài sản sẽ bị bỏ trống hoặc không bán được

Giai đoạn suy thoái

Trong giai đoạn suy thoái, nguồn cung bất động sản vượt quá nhu cầu với biên độ rộng và các chủ sở hữu bất động sản phải chịu tỷ lệ trống cao. Thêm vào đó, không thể tăng giá thuê do suy thoái kinh tế, một số chủ nhà còn buộc phải giảm giá thuê. Nền kinh tế đi xuống cũng khiến tỷ lệ thất nghiệp lớn và người thuê nhà có thể yêu cầu giảm tiền thuê nhà để ở lại. Do đó thu nhập cho thuê sẽ giảm mạnh

Giai đoạn này ẩn chứa những rủi ro cao bởi tính thanh khoản thấp. Nhà đầu tư phải chờ đợi một thời gian dài trước khi giá trị bất động sản tăng giá trở lại

Suy thoái cung cấp cơ hội để mua các bất động sản lý tưởng với giá siêu rẻ. Nhà đầu tư có thể giữ những bất động sản này. Hoặc là sửa sang lại để tăng thêm giá trị nếu bạn thấy phù hợp. Sau đó, sẵn sàng tung ra thị trường ngay khi nền kinh tế bắt đầu phục hồi

Các yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản. Tuy nhiên, chúng được chia làm 5 nhóm chính sau đây:

Dân số

Cơ cấu của sự gia tăng dân số càng cao thì nhu cầu về nhà ở cũng theo đó mà gia tăng. Điều nay thúc đẩy thị trường kinh doanh bất động sản phát triển

Lãi suất

Lãi suất ảnh hưởng lớn đến sức mua của người mua nhà tiềm năng. Lãi suất cao là một yếu tố ngăn cản ý định mua nhà của nhiều người. Trái lại, lãi suất thấp có thể khuyến khích hoạt động mua nhà. Bởi vì, chi phí mua nhà rẻ hơn trong dài hạn

Nền kinh tế vĩ mô

Tình hình kinh tế nói chung cũng là một nhân tố khi dự đoán chu kỳ thị trường nhà ở. Khi nền kinh tế đang phát triển tốt hoặc đang có xu hướng đi lên, người tiêu dùng cảm thấy được khuyến khích mua bất động sản nhà ở nhiều hơn. Họ cảm thấy rằng giá trị tài sản cá nhân của họ sẽ tiếp tục tăng lên

Nếu nền kinh tế chung hoạt động tốt thì thị trường bất động sản cũng đang hoạt động tốt. Đến lúc nền kinh tế trì trệ, thị trường bất động sản cũng có xu hướng suy sụp theo

Chính sách tài khóa của chính phủ

Các cơ quan điều hành trong phạm vi bất động sản của chính phủ sẽ ban hành các văn bản pháp luật điều tiết các hoạt động liên quan đến bất động sản. Các nhà đầu tư phải có hướng phát triển phù hợp với pháp luật. Do vậy, các chính sách pháp luật của chính phủ sẽ ảnh hưởng các chu kỳ bất động sản

Chu kỳ bất động sản Việt Nam

Từ năm 1993 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 4 chu kỳ vào các năm:

Chu kỳ 1 từ năm 1993 – 1999

Luật đất đai năm 1993 ra đời thì thị trường bất động sản mới được định hình rõ ràng

Giai đoạn này đất nước cơ bản ra khỏi cuộc khủng hoảng kinh tế – xã hội. Tăng trưởng kinh tế cao lên, lạm phát chậm lại

Thời kỳ 1993 – 1995 là giai đoạn đầu mở cửa của nền kinh tế Việt Nam. Năm 1995 là năm đặc biệt, Việt Nam ký hiệp ước bình thường hóa quan hệ với Hoa Kỳ. Cũng trong năm này, gia nhập cộng đồng các nước Đông Nam Á Asean

Nền kinh tế VN đã chuyển mình từ kế hoạch hóa tập trung sang vận hành theo cơ chế thị trường. Điều đó đã giúp nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ.

GDP tăng trưởng vào các năm 1995 là (9,54%) và 1996 là (9,34%). Việc này khiến người dân có niềm tin tích cực vào tương lai. Thị trường bất động sản tăng mạnh trong thời gian này.

Giai đoạn suy thoái 1997-1999. Năm 1996 khu vực Châu Á có dấu hiệu khủng hoảng. Năm 1997-1998 cuộc khủng hoảng tiền tệ làm giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế. GDP năm 1999 giảm còn 5.8%. Thị trường bất động sản rơi giai đoạn suy thoái

Chu kỳ 2 từ năm 2000 – 2006

Năm 2001 Việt Nam đã ký Hiệp định thương mại Việt Mỹ giúp nền kinh tế tăng trưởng tốt. Thị trường bất động sản đã chuyển mình vào năm 2000 và tăng trưởng mạnh mẽ trong hai năm 2001 và 2002.

Năm 2003-2006 suy thoái. Sau đó thị trường bất động sản bùng nổ thì thị trường chậm lại. Thị trường ghi nhận 2003 giao dịch thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%

Chu kỳ 3 từ năm 2007 – 2013

Năm 2006 Việt Nam chính thức tham gia WTO. Thị trường bất động sản hồi phục và tăng trưởng; giá đất được tăng lên mạnh mẽ vượt qua khả năng mua của đa số người dân. Lạm phát năm 2008 lên đến 22%.

2009-2013 suy thoái. Giữa năm 2008 khủng hoảng kinh tế toàn cầu diễn ra làm cho nền kinh tế một lần nữa xuống dốc kéo theo sự sụt giảm của thị trường bất động sản

Chu kỳ 4 từ năm 2014 – hiện nay

2014-2022 tăng trưởng: Với chính sách hướng tới sự phát triển của thị trường bất động sản đặc biệt trong năm 2014 bắt đầu cho phép người nước ngoài được sở hữu bất động sản tại Việt Nam.  Thị trường bất động sản được kích thích tăng trưởng trở lại.

2022 – nay suy thoái: Sau thời kỳ phát triển nóng thì năm 2022 thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại và đi xuống. Nguyên nhân không nhỏ do chính quyền rà soát pháp lý hàng loạt dự án. Đồng thời ngân hàng nhà nước bắt đầu các chính sách siết tín dụng cho bất động sản

Bài viết đầu tiên của Blog dangvu.net , với kỳ vọng các nhà đầu tư bắt đúng đáy và thoát hàng ngay đỉnh của chu kỳ bất động sản