Giá bất động sản hiện nay vẫn cao do pháp lý nhiều năm không triển khai được, lãi suất vay cao, các chi phí không tên quá nhiều khiến giá bất động sản tăng chóng mặt. Những lý do này làm cho nhà đầu tư khó giảm giá, mặc dù thanh khoản đã thấp kỷ lục. Nguyên nhân nào đã làm giá bds hiện nay cao như vậy?
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY
THỦ TỤC ĂN VÀO GIÁ BDS
Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS mệt mỏi cho biết: hiện cty gần như bị dồn vào chân tường do hàng tồn đọng, pháp lý dự án cứng nhắc trong khi chi phí hàng tháng lên tới hàng chục tỷ đồng. Để duy trì hoạt động, có thời điểm doanh nghiệp phải vay nóng từ bên ngoài.
“Một dự án kéo dài 3 – 5 năm là vốn đội lên gấp đôi bởi chi phí lãi vay từ 12 – 15%/năm, chi phí xây dựng, chi phí trượt giá khoảng 6%, chi phí quản lý 2%, chi phí vận hành rủi ro, chi phí bán hàng cộng lại khoảng 20%/năm. Bên cạnh đó, tiền sử dụng đất bị đội giá quá cao và không thể kiểm soát, có khi tăng theo cấp số nhân, lãi thậm chí lỗ, hay tính toán đơn giản nếu tổng chi phí là 20%/năm và dự án kéo dài đến 5 năm thì tổng vốn là coi như tăng gấp đôi. Nếu xây 1 m2 căn hộ hiện ít nhất 20 triệu đồng/m2 thì phải bán 40 triệu đồng/m2 mới hòa vốn”, anh nói.
Chủ đầu tư một dự án bất động sản tại TP.Thủ Đức cho biết đã bán nhà từ năm 2017 và chỉ nộp tạm ứng 80 tỷ đồng tiền sử dụng đất nhưng đến nay cơ quan thuế đã truy thu hơn 5.500 tỷ đồng. Theo người này, thời điểm đó công ty chỉ ghi 80 tỷ đồng tiền sử dụng đất vào giá bán. Nay còn nợ hơn 5.500 tỷ đồng coi như dự án lỗ nặng.
Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Corporation, cũng phàn nàn chi phí làm dự án quá lớn khiến BĐS bán giá rẻ không được. Chỉ tính lãi suất trung bình hàng năm khoảng 15% thì sau 5 năm, lãi suất đã chiếm 75% giá trị dự án. Đó là chưa kể chi phí mua đất, làm pháp lý, quản lý vận hành, nhân sự và các chi phí không tên khác… bào mòn toàn bộ dự án. Đây chính là nguyên nhân khiến giá BĐS tăng cao mà nhà đầu tư muốn giảm cũng khó. Ở thời điểm hiện tại, để giải quyết thanh khoản và niềm tin cho thị trường, Hưng Thịnh nói riêng và các doanh nghiệp BĐS nói chung sẵn sàng giảm giá để “ăn” vào lợi nhuận tích lũy những năm trước. Chứ không bán giá cao, lãi nhiều giờ giảm lợi nhuận xuống.
Chủ đầu tư một dự án bất động sản tại quận 4 (TP.HCM) cho biết dự án công ty đang triển khai và đã thi công xong tầng hầm nhưng hơn 6 năm nay bị dừng thi công để TP.HCM rà soát pháp lý. Hiện các hạng mục công trình xuống cấp nghiêm trọng. Dự án bị dừng nhiều năm khiến doanh nghiệp kiệt quệ. Trước đây, doanh nghiệp dự tính giá bán khoảng 40 triệu đồng/m2, nhưng nay nếu triển khai lại giá bán có thể phải gấp đôi mới hòa vốn.
CẦN RÚT NGẮN THỦ TỤC ĐỂ GIẢM GIÁ BDS
Với những lý do trên, phần lớn doanh nghiệp cho rằng để BĐS giảm giá không phải là “bơm” tiền. Chủ yếu là tháo gỡ pháp lý cho doanh nghiệp. Pháp lý được đẩy nhanh, doanh nghiệp tiết giảm chi phí nên giá bán sẽ tự khắc hạ xuống. Ngược lại, thủ tục càng dài thì chi phí, giá sản phẩm BĐS càng cao.
Đại diện một doanh nghiệp bds tại TP.HCM cho biết, nhiều dự án bất động sản trên địa bàn thành phố đang vướng mắc ở khâu pháp lý nên đắp mền thời gian dài. Thậm chí, có dự án đến giai đoạn mở bán nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện. “Doanh nghiệp rất khổ sở, cam kết với khách hàng nhưng không thực hiện được. Không thể mở bán dự án, sẽ rất rủi ro khi đối mặt với việc khách hàng thanh lý hợp đồng, thậm chí kiện…”, người này nói.
Cũng vì vướng pháp lý, nhiều chủ đầu tư không thể tái cơ cấu bằng cách chuyển nhượng dự án. Nói về vòng luẩn quẩn này, tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc thừa nhận: “muốn chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư dự án. Dù nhiều đối tác quan tâm nhưng khi bước vào giai đoạn đàm phán đều từ chối mua. Nguyên do dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý”
Mới đây, Tập đoàn Novaland đã phải có văn bản cầu cứu Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Xem xét tháo gỡ vướng mắc 9 dự án của doanh nghiệp này tại Đồng Nai. Hiện tại, các tồn tại của Novaland tại các dự án trên vẫn chưa được giải quyết. Chưa có hướng giải quyết cụ thể và Novaland không thể tiếp tục thực hiện hoạt động đầu tư, kinh doanh tại các dự án trên. Điều này, dẫn đến nguy cơ phá sản do không có dòng tiền hoạt động.
Ngân hàng vẫn khóa mọi nguồn tiền, kể cả doanh thu bán hàng và trừ dần lãi vay phát sinh. Novaland và NovaGroup phải trả trung bình 50 tỷ đồng mỗi ngày. Novaland hiện là công ty đại chúng với hơn 60.000 cổ đông. Là thương hiệu quốc gia, tài sản Novaland tạo ra là tài sản của xã hội. Do vậy, khó khăn của Novaland là khó khăn chung của toàn ngành BĐS.
Vì vậy, Novaland khẩn thiết kiến nghị Chủ tịch Quốc hội xem xét, có ý kiến chỉ đạo các cơ quan chức năng có phương án khẩn trương tháo gỡ vướng mắc tại các dự án trên của Novaland. Giúp tập đoàn vượt qua thời kỳ khó khăn. Đồng thời tránh những hệ lụy xấu có thể xảy ra trong tương lai gần nếu không tháo gỡ những tồn tại của các dự án này như:
- Ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội do khách hàng khiếu kiện, tiêu cực do Novaland chậm hoàn thiện các cam kết pháp lý
- Nợ xấu có tác động dây chuyền đến khách hàng, nhà thầu, doanh nghiệp, ngân hàng và ảnh hưởng đến đà phát triển của nền kinh tế
- Ảnh hưởng đến an sinh xã hội do mất hàng chục, hàng trăm nghìn việc làm của người lao động;
- Các dự án sẽ bị bỏ hoang trong thời gian dài do tình trạng pháp lý kéo dài gây lãng phí nguồn lực và tài sản của xã hội
- Ảnh hưởng đến phát triển đô thị, môi trường đầu tư và uy tín của Việt Nam.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nhấn mạnh: “doanh nghiệp bất động sản không cần được giải cứu mà cần được hỗ trợ pháp lý”. Hiệp hội đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép áp dụng tương tự cơ chế thí điểm cho phép chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản. Văn bản theo khoản 1 Điều 10 Nghị quyết. số 42 của Quốc hội.
Tức là dự án được chuyển nhượng khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đây là giải pháp tháo gỡ ngay dòng tiền và khó khăn về thanh khoản cho các doanh nghiệp BĐS. Đồng thời, đề nghị xây dựng, hoàn thiện nội dung Khoản 4 Điều 41 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định bên chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất triển khai dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; các loại thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) cho Nhà nước đối với phần hoặc phần dự án chuyển nhượng mà không phải xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Một phần hoặc toàn bộ dự án chuyển nhượng. Trường hợp bên chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, thì bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm và nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính này.
“Mọi chi phí đều được cộng vào giá bán và khách hàng là người chịu cuối cùng. Trong bối cảnh thị trường BĐS đóng băng như hiện nay, việc tăng giá BĐS không có lợi cho doanh nghiệp vì rất khó bán. Đây là điều khó khăn cho cả người mua nhà, đặc biệt là những người có nhu cầu thực sự về nhà ở nhưng không thể làm gì khác.”
Giám đốc một công ty bất động sản tại TP.HCM cho biết
